Le normative e le procedure in tema di edilizia, urbanistica e sismica variano da Regione a Regione. In questo articolo dedicato ai passaggi necessari per effettuare un intervento di ristrutturazione su un immobile faremo riferimento a quelle dell’Emilia-Romagna, il nostro territorio, che ovviamente conosciamo in maniera molto approfondita.
Procedure edilizie necessarie per un intervento di ristrutturazione edilizia
La normativa regionale dell’Emilia-Romagna definisce Interventi di ristrutturazione edilizia “gli interventi volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto od in parte diverso dal precedente”.
Gli interventi previsti possono essere quindi anche piuttosto pesanti; tra gli interventi di ristrutturazione rientrano anche la demolizione e ricostruzione dell’intero fabbricato senza necessità di chiedere un permesso di costruire all’Ufficio Tecnico del Comune. Tuttavia alcuni Comuni, tra cui quello di Rimini, considerano come intervento di ristrutturazione anche le lavorazioni sulle facciate esterne contemporanee a lavorazioni interne, come ad esempio la realizzazione o la modifica di una finestra unitamente alla costruzione di pareti interne. Per questo motivo, in definitiva, è piuttosto facile ricadere in tale tipo di intervento.
Segnalazione Certificata di inizio attività (S.C.I.A.)
Da un punto di vista urbanistico la Ristrutturazione comporta la presentazione presso lo Sportello unico dell’edilizia comunale di una pratica di Segnalazione Certificata di inizio attività (S.C.I.A.). Prima di presentare la pratica il tecnico incaricato deve verificare che lo stato di fatto dell’unità immobiliare su cui si interviene sia corrispondente all’ultimo titolo edilizio legittimo depositato in comune. Se non c’è corrispondenza tra stato di fatto e documentazione depositata, prima di intervenire, occorre regolarizzare le difformità con una pratica in sanatoria.
Solitamente la ristrutturazione è un intervento di tipo oneroso per cui a seconda dei casi sarà necessario pagare quantomeno gli oneri di costruzione oltre ai vari diritti di segreteria.
In alcuni casi, prima di effettuare un intervento di ristrutturazione, è necessario depositare anche una pratica sismica presso gli appositi uffici regionali. Il deposito della pratica sismica è obbligatorio se l’intervento di ristrutturazione coinvolge anche elementi strutturali del fabbricato quali ad esempio:
- la realizzazione o il rifacimento di nuovi solai o coperture;
- la realizzazione o il rifacimento di vani scala;
- nuove aperture su pareti portanti.
L’iter burocratico di una pratica sismica è piuttosto lungo. I tempi per una pratica sismica si aggirano attorno ai 2-3 mesi in quanto la stessa deve essere esaminata ed approvata dall’ente competente. Un aspetto molto importante: non è possibile iniziare i lavori di ristrutturazione prima di aver ottenuto l’autorizzazione sismica. Nei casi di pratiche di miglioramento o adeguamento sismico al termine dei lavori le opere strutturali realizzate devono essere collaudate da un tecnico competente nominato dalla committenza.
Il titolo edilizio della SCIA ha una validità di tre anni, salvo proroghe. Le opere di ristrutturazione pertanto devono essere terminate entro questo periodo di tempo.
Certificato di Conformità Edilizia e di Agibilità (C.C.E.A.)
La Segnalazione Certificata di inizio attività è un titolo abilitativo, questo significa che prima della scadenza del titolo occorre fare richiesta del Certificato di Conformità Edilizia e di Agibilità (C.C.E.A.) dell’unità immobiliare su cui si è intervenuti. A tal proposito è importante verificare che tutto ciò che si è realizzato sia conforme a quanto previsto nel progetto. La corrispondenza è indispensabile in quanto la richiesta di CCEA è sottoposta a sorteggio di controllo. Nel caso la pratica venga sorteggiata un tecnico del Comune effettuerà un sopralluogo per verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto e lo stato di progetto. Nel caso in cui il tecnico del Comune che effettua il sopralluogo dopo un intervento di ristrutturazione rilevi delle difformità sarà necessario procedere con una pratica in sanatoria per regolarizzare proprio le difformità rilevate e sarà necessario pagare l’apposita sanzione.
I presupposti per il rilascio del certificato di agibilità sono che l’unità immobiliare sia conforme per quel che riguarda:
- la sicurezza statica (presenza del collaudo oppure del certificato di idoneità statica dell’intero fabbricato a seconda del tipo di interventi);
- la sicurezza degli impianti e la regolarità dello scarico in fognatura;
- l’aggiornamento delle planimetrie catastali dell’immobile oggetto di intervento.
Prima di avviare una pratica di ristrutturazione è sempre importante informarsi presso gli appositi uffici comunali. Un incontro presso l’Ufficio tecnico del Comune aiuta a chiarire eventuali dubbi o perplessità riguardo specifici argomenti della normativa comunale o regionale. Per esperienza possiamo dire che fissare un appuntamento con un tecnico comunale non è semplice, i tempi possono essere piuttosto lunghi e non compatibili con le esigenze del professionista e del cliente. In linea generale il nostro consiglio è quello di rivolgersi con anticipo ad un professionista serio ed affidabile, il quale sia in grado di espletare tutte le pratiche, più o meno complesse, relative ad un progetto di ristrutturazione.
Ing. Roberto De Luigi
Studio Ambiente Rimini
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